Simulateur de portefeuille immobilier : guide complet

Lancez le simulateur de portefeuille immobilier Monetra pour créer un scénario central, puis utilisez ce guide pour comprendre le calendrier automatique d'acquisition et les indicateurs.

L'outil répond à une question précise : avec un type de bien reproductible, une épargne régulière et des hypothèses constantes, quand la trésorerie permet-elle d'acheter à nouveau et quelle trajectoire de portefeuille en résulte ? Il calcule chaque mois les achats, loyers, charges, remboursements, impôts simplifiés, liquidités, valeur des biens, dette et équité.

Ce n'est pas un registre dans lequel vous saisissez plusieurs biens existants aux caractéristiques différentes. La version actuelle applique un modèle commun à toutes les acquisitions simulées. Cette distinction est essentielle pour interpréter le résultat.

La simulation démarre avec votre trésorerie initiale. Chaque mois, elle ajoute l'effort d'épargne ; le bonus annuel est ajouté au début de chaque nouvelle année après la première. Elle calcule ensuite le cash nécessaire au prochain achat : apport, ameublement et, selon le choix effectué, frais d'agence et d'acquisition payés comptant.

Un achat est déclenché si la trésorerie reste supérieure au coussin minimal après cette dépense. Le moteur peut acheter plusieurs biens le même mois tant que la condition reste vraie. Le prix du prochain bien évolue mensuellement selon le taux annuel de croissance immobilière. Une hausse des prix peut donc repousser une acquisition même si votre épargne progresse.

Le plafond de service de la dette

Si vous saisissez zéro, ce contrôle est désactivé. Sinon, Monetra compare les mensualités de tous les prêts, nouveau crédit compris, aux loyers mensuels bruts initiaux des biens. Ce ratio interne sert à freiner les acquisitions dans la simulation. Il ne correspond pas au calcul bancaire complet du taux d'effort d'un foyer : revenus professionnels, autres crédits, pondération des loyers et règles du prêteur ne sont pas intégrés.

Frais comptants ou financés

Lorsque les frais sont payés comptant, ils augmentent le cash requis mais pas le prêt. Lorsqu'ils sont financés, ils augmentent le capital emprunté et la mensualité. L'ameublement reste une sortie de trésorerie initiale. Comparez les deux variantes, car elles modifient à la fois la date du prochain achat et le coût de la dette.

Regroupez vos données en quatre blocs et documentez leur origine.

• Acquisition : prix initial, croissance des prix, frais, ameublement, apport et traitement des frais.
• Financement : taux, durée, assurance et éventuel plafond de service de la dette.
• Exploitation : loyer initial, hausse annuelle, vacance, délai avant encaissement, charges, inflation des charges et entretien.
• Trésorerie et analyse : cash initial, épargne mensuelle, bonus annuel, réserve minimale, fiscalité simplifiée et taux d'actualisation.

Construisez d'abord un scénario prudent. Une croissance de prix ou de loyer ne doit pas servir à masquer une exploitation déficitaire. Testez ensuite une variante centrale et une variante dégradée : vacance plus haute, charges plus fortes, acquisition plus chère ou taux supérieur.

Le mode fiscal « simple » met l'impôt à zéro. Le mode « avancé » applique la somme du taux d'impôt et des prélèvements sociaux à une base positive simplifiée : loyer après vacance, moins charges, intérêts et assurance. Ce calcul ne reproduit pas un régime fiscal français complet, les amortissements, déficits, structures sociétaires ou règles de cession. Il sert uniquement à mesurer une sensibilité.

Prenons les hypothèses initiales du calculateur : bien à 170 000 €, croissance du prix de 3 % par an, frais d'agence de 6 %, frais d'acquisition de 8 %, ameublement de 5 000 €, prêt sur 25 ans à 3,5 %, assurance de 0,2 % et aucun apport. Les frais sont payés comptant.

Le loyer initial est de 1 100 €, avec 2 % de hausse annuelle et 4 % de vacance. Les charges d'exploitation atteignent 5 000 € par an, plus 1 200 € de réserve d'entretien. Le scénario commence avec 70 000 €, ajoute 800 € par mois et conserve 10 000 € de sécurité. La fiscalité est désactivée.

Dans cette projection, deux biens sont achetés dès le premier mois, chacun exigeant environ 28 800 € de cash. Un troisième devient achetable au mois 142, soit pendant l'année 12, pour un prix projeté proche de 240 595 € et environ 38 683 € de cash initial.

À la fin de l'année 25, le modèle affiche environ 1,065 M€ de valeur immobilière, 139 078 € de dette restante et 926 121 € d'équité. Le cash-flow locatif de la dernière année reste pourtant négatif, autour de -5 182 €. La richesse estimée, équité plus trésorerie, atteint environ 941 828 €.

Ce résultat n'est pas une prévision : il dépend fortement de la croissance immobilière constante et de l'achat automatique. Il montre surtout qu'un patrimoine projeté élevé peut coexister avec un effort de trésorerie durable.

La valeur du portefeuille applique la croissance choisie à chaque prix d'achat. La dette restante additionne les capitaux non remboursés. Leur différence forme l'équité, mais celle-ci n'est ni liquide ni garantie avant une vente réelle.

Le cash-flow locatif net déduit des loyers les charges, le service de la dette et l'impôt simplifié. Le patrimoine estimé ajoute l'équité à la trésorerie finale. Le rendement brut compare les loyers de la dernière année à la valeur finale ; le rendement net retire charges et taxes, mais pas le remboursement du capital.

Le multiple d'équité, le rendement total sur cash investi, le TRI et la VAN dépendent de conventions de flux internes. Ils deviennent peu lisibles si les apports, l'épargne et la valeur terminale ne représentent pas votre situation. Utilisez-les surtout pour comparer deux scénarios construits avec la même méthode, pas comme promesse de rendement.

Enregistrez une base, dupliquez-la, puis ne changez qu'un groupe d'hypothèses. Comparez le nombre et la date des acquisitions, le creux de trésorerie, le cash-flow final, la dette et l'équité. L'export CSV permet d'auditer les lignes annuelles ou de poursuivre l'analyse dans un tableur.

Pour analyser un seul achat meublé avec son loyer d'équilibre, utilisez le guide de rentabilité LMNP. Pour vérifier le financement d'une acquisition, consultez le simulateur de prêt immobilier ou le guide multi-prêts.

Le modèle répète un actif standardisé et limite la simulation à 500 biens. Il ne gère pas les ventes, refinancements, travaux exceptionnels, sinistres, défauts de paiement, fiscalité détaillée, frais de cession ou différences locales entre biens. La croissance des prix, loyers et charges suit des taux réguliers, alors que les marchés évoluent par cycles.

Interprétez donc le calendrier comme une conséquence de vos hypothèses, pas comme un programme d'achat. Dans la réalité, la capacité bancaire, la qualité des opportunités, la gestion et votre tolérance au risque déterminent si une nouvelle acquisition est souhaitable, même lorsque la trésorerie simulée paraît suffisante.