Simulateur de prêt immobilier : mensualité et coût total

Calculez votre mensualité avec le simulateur de prêt immobilier Monetra avant de lire le détail. Vous pourrez garder l'article ouvert pour vérifier chaque champ et chaque résultat.

Un simulateur de prêt immobilier transforme un prix d'achat et des conditions de crédit en indicateurs comparables : coût total du projet, capital emprunté, mensualité, assurance, intérêts cumulés et capital restant dû. Il sert surtout à tester des scénarios cohérents. Il ne mesure ni votre capacité juridique à emprunter ni la probabilité qu'une banque accepte votre dossier.

Le calcul commence par le coût d'acquisition : prix du bien, frais d'agence en pourcentage et frais d'acquisition en pourcentage. L'apport est ensuite retranché pour obtenir le capital emprunté. Autrement dit, un bien affiché à 200 000 € ne conduit pas automatiquement à un prêt de 160 000 € avec 40 000 € d'apport : les frais peuvent relever le besoin réel.

Mensualité du crédit et intérêts

Pour un taux supérieur à zéro, Monetra utilise la formule d'un prêt amortissable à échéances constantes. Chaque échéance hors assurance contient davantage d'intérêts au début et davantage de capital à la fin. Le taux saisi est un taux nominal annuel ; il est divisé par douze dans le modèle.

La durée agit dans deux directions. L'allonger réduit généralement la mensualité, car le capital est réparti sur plus de mois, mais augmente le total des intérêts. La raccourcir augmente l'effort mensuel et réduit habituellement le coût du financement. C'est pourquoi il faut comparer simultanément mensualité et coût cumulé.

Deux bases d'assurance emprunteur

Le mode « capital initial » calcule une prime mensuelle constante à partir du montant emprunté au départ. Le mode « capital restant dû » fait diminuer l'assurance avec le solde. Dans ce second mode, le moteur intègre le taux d'assurance à l'échéance amortie : le total du premier mois est affiché, puis la part d'assurance baisse dans l'échéancier.

Cette représentation permet de comparer deux bases, mais elle ne reproduit pas toutes les méthodes tarifaires d'un assureur : âge, quotité, garanties, surprimes et tarification par palier ne sont pas modélisés.

Commencez par les éléments les plus certains, puis construisez plusieurs variantes pour les données encore négociables.

• Prix du bien : utilisez le prix envisagé, sans confondre budget maximal et prix de l'offre.
• Frais d'agence : saisissez leur pourcentage lorsqu'ils s'ajoutent effectivement au prix retenu.
• Frais d'acquisition : indiquez votre estimation en pourcentage ; le calculateur ne détermine pas leur montant juridique exact.
• Apport : incluez uniquement la somme réellement mobilisable, après conservation de votre épargne de sécurité.
• Durée et taux nominal : reprenez les conditions du même scénario bancaire pour éviter une comparaison incohérente.
• Assurance : saisissez son taux annuel et choisissez la base correspondant au devis.

Monetra borne l'apport au coût total : le capital ne devient jamais négatif. Les travaux, frais de garantie, frais de dossier ou courtage ne possèdent pas de champs dédiés. Pour les intégrer, vous devez ajuster prudemment le coût du projet ou les traiter à part.

Prenons un bien à 200 000 €, avec 6 % de frais d'agence, 8 % de frais d'acquisition et 40 000 € d'apport. Le financement dure 20 ans, au taux nominal de 3,40 %, avec une assurance de 0,15 % calculée sur le capital initial.

Le coût d'acquisition simulé est de 228 000 € et le capital emprunté de 188 000 €. Monetra estime alors :

• une mensualité hors assurance d'environ 1 081 € ;
• une assurance mensuelle de 23,50 € ;
• un total mensuel initial d'environ 1 104 € ;
• environ 71 365 € d'intérêts et 5 640 € d'assurance sur vingt ans ;
• un coût total du financement d'environ 77 005 €.

Après la première année, le capital restant dû est encore proche de 181 320 € ; après dix ans, il reste environ 109 806 €. Ce décalage illustre l'amortissement : au début, une part significative de l'échéance rémunère les intérêts, puis le remboursement du capital accélère progressivement.

Ces montants sont arrondis et dépendent strictement des hypothèses saisies. Ils n'incluent pas les frais absents du modèle.

La mensualité totale répond à une question de trésorerie. Elle ne suffit pas à comparer deux crédits. Regardez aussi le coût total du financement, qui additionne intérêts et assurance, puis le total payé, qui correspond au capital remboursé plus ces deux coûts.

Le tableau d'amortissement annuel sépare capital, intérêts et assurance. Il aide à estimer la dette restante à une date de revente hypothétique. Il ne donne toutefois pas le montant exact d'un remboursement anticipé, qui peut inclure des indemnités ou des règles contractuelles.

La courbe rend visible l'effet du temps. Si deux scénarios ont une mensualité voisine, celui qui amortit plus vite ou coûte moins cher peut être préférable, mais seulement si l'effort mensuel reste compatible avec votre budget et vos autres objectifs.

Évitez de changer toutes les variables à la fois. Dupliquez mentalement votre scénario central et ne modifiez qu'un levier :

1. Durée : comparez par exemple 20 et 25 ans avec le même capital, le même taux et la même assurance.
2. Taux : ajoutez une marge de 0,5 point pour mesurer votre sensibilité avant d'obtenir une offre ferme.
3. Apport : testez un apport plus faible afin de préserver une réserve, puis observez la hausse de mensualité et d'intérêts.

Pour un projet utilisant plusieurs lignes de crédit, un PTZ ou un différé, passez au guide du simulateur multi-prêts. Pour évaluer un investissement meublé après le financement, consultez le guide de rentabilité LMNP. Si votre question porte sur votre résidence principale, le comparateur achat, location et ETF replace le prêt dans une trajectoire patrimoniale plus large.

Monetra fournit une projection pédagogique à mensualités régulières. Le calcul ne remplace pas le TAEG, qui rassemble les coûts obligatoires selon les règles applicables, ni l'échéancier contractuel de la banque. Il ne modélise pas les taux variables, les intérêts intercalaires, le lissage de plusieurs prêts, la modulation d'échéance, le report, les pénalités, les garanties ou les frais de dossier.

Confrontez donc le scénario à l'offre formelle, à votre budget complet et à une marge de sécurité. Une mensualité supportable aujourd'hui peut devenir tendue après une baisse de revenus ou une dépense imprévue. Le bon usage du simulateur n'est pas de chercher un chiffre parfait, mais de comprendre quelles hypothèses rendent le projet robuste ou fragile.