Rentabilité LMNP : calcul du rendement et du cash-flow

Ouvrez le calculateur de rentabilité LMNP Monetra et saisissez votre projet. Le calcul se met à jour immédiatement ; ce guide explique ensuite chaque indicateur et les simplifications fiscales du modèle.

La rentabilité LMNP ne se résume pas au loyer annuel divisé par le prix. Un investissement meublé mobilise des frais d'acquisition, du mobilier, parfois des travaux, puis supporte vacance, charges, entretien, financement et impôt. Monetra rassemble ces éléments pour estimer le rendement brut, le rendement net, le cash-flow, le loyer d'équilibre et l'écart avec le marché.

Le coût total d'acquisition additionne prix, mobilier, travaux, frais d'acquisition et frais d'agence. Le rendement brut divise le loyer cible sur douze mois par ce coût. Il sert de premier filtre, mais ignore presque toutes les sorties.

Le loyer effectif applique le taux de vacance au loyer brut. Les charges d'exploitation additionnent taxe foncière, charges non récupérables, assurance, comptabilité, entretien et frais de gestion calculés sur le loyer effectif. Le rendement net retire ces charges et l'impôt estimé avant de rapporter le solde au coût total.

Le cash-flow mensuel soustrait au loyer effectif les charges, le coût annuel du financement et l'impôt du régime choisi. Le remboursement du capital fait partie de l'échéance : il réduit donc la trésorerie même s'il augmente votre équité patrimoniale.

Loyer d'équilibre et comparaison au marché

Monetra recherche par itérations le loyer mensuel qui ramène le cash-flow annuel à zéro. Il le divise aussi par la surface pour obtenir un loyer d'équilibre au mètre carré. L'écart entre loyer de marché et loyer d'équilibre classe le projet : « viable » au-delà de 100 € de marge, « fragile » dans une bande de plus ou moins 100 €, et « faible » si le marché est inférieur de plus de 100 €.

Ces seuils sont des conventions du produit, pas une norme financière. Un cash-flow nul n'absorbe pas nécessairement un gros sinistre, une remise aux normes ou une vacance exceptionnelle.

Renseignez d'abord les données d'acquisition réellement supportées. Le montant du prêt est le coût total moins l'apport. L'assurance peut être exprimée comme une mensualité constante sur capital initial ou convertie en taux puis appliquée au capital restant dû.

Pour l'exploitation, utilisez un loyer cible justifié par des annonces comparables et un loyer de marché indépendant. Ajoutez une vacance réaliste, même dans une zone tendue. Les charges annuelles doivent inclure uniquement la part propriétaire et les coûts non récupérables.

• Séparez mobilier et travaux, car leurs durées d'amortissement diffèrent dans le modèle.
• Prévoyez un budget d'entretien même si le logement vient d'être rénové.
• Ajoutez les frais de gestion si vous déléguez la location.
• Saisissez votre taux marginal d'imposition et le taux de prélèvements seulement comme hypothèses.
• Comparez les préréglages prudent, central et optimiste, puis adaptez-les au bien.

Repères vérifiés au 27 août 2026. Pour une location meublée classique de longue durée, l'administration fiscale indique que les recettes relèvent des BIC. Les règles actualisées pour les revenus 2026 retiennent un seuil micro de 83 600 € et un abattement de 50 % pour les locations meublées hors tourisme non classé. Consultez toujours les régimes d'imposition sur impots.gouv.fr et leur actualisation avant de décider.

Monetra applique au scénario micro un abattement fixe de 50 % au loyer effectif, puis multiplie la moitié restante par le taux marginal et, si activés, les prélèvements sociaux. Il ne contrôle pas le seuil de recettes et ne convient pas au calcul spécifique d'un meublé de tourisme non classé.

Pour le réel, le modèle retire du loyer effectif les charges d'exploitation, les intérêts de la première année et un amortissement linéaire simplifié du bâti hors terrain, du mobilier et des travaux. Si la base devient négative, l'impôt estimé est ramené à zéro. Il ne gère pas la comptabilité réelle, les plafonds ou reports d'amortissement, les déficits, la CFE, les cotisations sociales, la TVA, la revente ou les changements de règles. La documentation fiscale officielle reste la référence.

Prenons un appartement à 180 000 €, avec 8 000 € de mobilier, 12 000 € de travaux, 14 400 € de frais d'acquisition et 10 800 € d'agence. L'apport est de 35 000 € ; le prêt de 190 200 € dure 20 ans à 3,7 %, avec 23,78 € d'assurance mensuelle.

Le loyer cible est de 980 €, le loyer de marché de 950 € et la vacance de 5 %. Les charges annuelles totalisent 4 620 €. Avec le régime réel simplifié, une tranche marginale de 30 %, des prélèvements de 17,2 % et les durées d'amortissement proposées par défaut, Monetra obtient :

• un coût total de 225 200 € et un rendement brut d'environ 5,22 % ;
• 11 172 € de loyer annuel effectif après vacance ;
• un coût de financement annuel proche de 13 758 € ;
• un impôt réel estimé à zéro dans ce scénario, contre environ 2 637 € au micro ;
• un rendement net d'environ 2,91 % et un cash-flow de -601 € par mois ;
• un loyer d'équilibre proche de 1 612 €, soit 42,42 €/m².

Le loyer d'équilibre dépasse le marché d'environ 662 €. Le projet est donc classé faible par le modèle malgré un rendement brut supérieur à 5 %. L'exemple montre pourquoi le rendement brut peut cacher un financement et des charges incompatibles avec le loyer local.

Commencez par l'écart au marché. Si l'équilibre exige un loyer nettement supérieur aux références locales, ne compensez pas avec une hypothèse optimiste : revoyez le prix, l'apport, les travaux ou le financement. Observez ensuite le cash-flow, le rendement net et le cash-on-cash, qui rapporte le cash-flow annuel à l'apport.

Utilisez les sensibilités proposées sur le loyer, la vacance et le taux. Un projet robuste conserve une conclusion acceptable lorsque le loyer baisse de 100 €, que la vacance monte à 8 % ou que le taux augmente de 0,25 point. Un basculement immédiat signale une marge étroite.

Pour vérifier la dette séparément, consultez le guide du prêt immobilier. Pour replacer ce bien dans une stratégie d'acquisitions répétées, utilisez le simulateur de portefeuille immobilier.

Le calculateur compare des scénarios, il ne produit ni liasse fiscale ni conseil personnalisé. Faites valider le loyer, les charges récupérables, le statut LMNP ou LMP, le régime, les amortissements et les obligations déclaratives par des sources officielles ou un professionnel compétent.

Ajoutez aussi ce que le modèle ne chiffre pas : temps de gestion, risque d'impayé, travaux exceptionnels, mise aux normes, liquidité, fiscalité de la revente et évolution réglementaire. Une rentabilité LMNP utile est une fourchette testée sous plusieurs hypothèses, pas un pourcentage unique.