Simulateur multi-prêts : construire un financement immobilier

Construisez votre plan dans le simulateur multi-prêts Monetra, puis revenez à ce guide pour contrôler la cohérence des lignes et interpréter les graphiques.

Un financement immobilier peut associer un prêt bancaire principal, un prêt à taux zéro, un prêt employeur ou une autre ligne négociée. Les comparer séparément cache la charge réellement payée chaque mois. Le simulateur multi-prêts fusionne leurs échéanciers et fait apparaître le paiement initial, le paiement maximal, les intérêts, l'assurance et le capital restant dû.

Le coût total du projet est calculé à partir du prix du bien, des frais d'agence et des frais d'acquisition. Chaque prêt possède ensuite son propre capital, sa durée, son taux, son taux d'assurance, sa base d'assurance et son mois de départ.

Monetra produit l'échéancier amortissable de chaque ligne, le décale si nécessaire, puis additionne les paiements au même mois. Le type « standard », « PTZ », « employeur » ou « personnalisé » sert principalement à identifier la ligne. Seul le choix du PTZ force son taux nominal à zéro dans l'interface ; les conditions d'éligibilité et le montant réglementaire ne sont pas calculés.

L'équilibre du plan de financement

Avant d'analyser la mensualité, vérifiez l'équation suivante : apport plus total emprunté doit correspondre au coût du projet. Le résultat « écart de financement » mesure cette différence. Une alerte apparaît dès que l'écart absolu atteint un euro.

Un écart négatif signifie qu'une partie du projet n'est pas financée. Un écart positif peut signaler un capital saisi deux fois ou des frais supposés financés alors qu'ils sont payés comptant. Corriger cet écart évite de comparer des scénarios qui ne couvrent pas le même achat.

Le décalage de départ

Le champ « mois de départ » laisse la mensualité d'une ligne à zéro avant le mois choisi, tout en conservant son capital dans la dette globale. À partir de ce mois, l'amortissement commence. Le modèle n'ajoute ni intérêts intercalaires ni capitalisation pendant l'attente. Il représente donc un décalage simple, utile pour visualiser un palier, et non toutes les variantes contractuelles d'un différé.

Commencez par le projet, puis ajoutez les prêts un par un. Donnez-leur des noms explicites, car ces libellés apparaissent dans le graphique mensuel et la synthèse par prêt.

• Capital : utilisez le montant attribué à cette seule ligne, sans y inclure l'apport.
• Durée : saisissez la durée d'amortissement propre au crédit.
• Taux nominal : indiquez zéro pour une vraie ligne sans intérêts ; ne recopiez pas le TAEG dans ce champ.
• Assurance : choisissez une base sur capital initial ou restant dû conforme à votre hypothèse.
• Décalage : exprimez le début du remboursement en nombre de mois après le lancement global.
• Type : utilisez-le pour rendre le montage lisible, puis vérifiez séparément ses règles réelles.

L'outil autorise jusqu'à 360 mois de décalage et 40 ans de durée dans l'interface, mais ces limites techniques ne garantissent pas qu'un montage soit proposé ou autorisé. Le site officiel Service-Public sur le PTZ rappelle notamment qu'il s'agit d'un prêt complémentaire soumis à conditions.

Prenons un projet identique au guide du prêt simple : bien à 200 000 €, frais d'agence de 6 %, frais d'acquisition de 8 % et apport de 40 000 €. Le coût total est donc 228 000 € et le besoin emprunté 188 000 €.

Le plan contient deux lignes :

• un prêt principal de 160 000 € sur 20 ans à 3,40 %, assuré à 0,15 % sur le capital initial ;
• un PTZ de 28 000 € sur 15 ans, assuré à 0,15 %, dont le remboursement commence au mois 61.

La somme des prêts et de l'apport couvre exactement le projet : l'écart de financement est nul. Pendant les cinq premières années, la mensualité globale est d'environ 940 €. Au démarrage du PTZ, elle atteint environ 1 099 €, qui devient aussi la mensualité maximale. Le coût total estimé du financement est proche de 66 166 €, dont 60 736 € d'intérêts et 5 430 € d'assurance.

L'intérêt du graphique apparaît immédiatement : une moyenne sur vingt ans masquerait la hausse de près de 159 € au mois 61. Votre budget doit supporter le palier maximal, pas seulement le paiement de départ.

La mensualité initiale additionne les lignes actives au premier mois. La mensualité maximale recherche le paiement global le plus élevé sur toute la période. Elles sont égales seulement si tous les crédits commencent ensemble et que leurs échéances restent stables.

Le graphique mensuel affiche le total et chaque ligne. Cherchez les débuts différés, les fins de crédit et les zones de chevauchement. Le graphique annuel compare le capital restant dû aux paiements cumulés. Enfin, la synthèse par prêt permet de repérer la ligne qui génère le plus d'intérêts ou d'assurance.

Le total payé correspond aux capitaux empruntés plus les intérêts et assurances estimés. Il n'inclut pas l'apport, car celui-ci n'est pas remboursé à un prêteur. Pour évaluer la dépense globale d'acquisition, rapprochez ce résultat du coût du projet et des frais non modélisés.

Créez au moins trois variantes : le montage central, un scénario sans prêt aidé et un scénario avec une date de départ moins favorable. Vérifiez à chaque fois l'écart de financement et la mensualité maximale.

Testez aussi le taux du prêt principal, car une petite variation sur la ligne la plus importante peut peser davantage qu'un taux nul sur une petite ligne. Comparez enfin les deux bases d'assurance sur des hypothèses identiques. Si vous n'avez qu'un seul crédit, le guide du simulateur de prêt immobilier offre une lecture plus directe. Pour intégrer ensuite loyers et charges d'un investissement, poursuivez avec le calculateur LMNP.

Le simulateur ne contrôle pas les plafonds, zones, revenus, quotités, différés réglementaires ou critères d'éligibilité d'un PTZ, d'un prêt employeur ou d'une aide locale. Il ne modélise pas non plus le lissage bancaire, les intérêts intercalaires, les garanties, les frais de dossier, les pénalités ou une modulation future.

Utilisez-le pour construire et comparer un calendrier. Faites ensuite confirmer chaque ligne, son échéancier, son TAEG et ses conditions par les organismes prêteurs. Une structure qui paraît équilibrée dans le modèle peut rester indisponible contractuellement ou produire un autre profil de paiement dans l'offre réelle.