Achat ou location : comparer avec un investissement ETF

Ouvrez le comparateur achat, location et ETF, choisissez un horizon réaliste et construisez d'abord un scénario central. Le résultat compare un patrimoine net à une date donnée, pas deux simples dépenses mensuelles.

Comparer une mensualité de prêt à un loyer conduit souvent à une conclusion trompeuse. L'acheteur paie aussi des frais d'acquisition, des charges, la taxe foncière, l'entretien, l'assurance et éventuellement des frais de vente. En contrepartie, il rembourse du capital et détient un bien. Le locataire ne crée pas d'équité immobilière, mais peut investir l'apport et la différence de budget mensuel.

Patrimoine de l'acheteur

Pour l'achat, Monetra additionne prix, frais d'acquisition, agence et travaux initiaux, puis retranche l'apport pour déterminer le prêt. Chaque mois, le modèle amortit la dette, ajoute les coûts de propriétaire et fait évoluer la valeur du bien si cette option est active. À l'horizon choisi, le patrimoine de l'acheteur correspond à la valeur du bien moins la dette restante et les frais de vente éventuels.

Portefeuille du locataire-investisseur

Pour la location, le portefeuille ETF commence avec un montant égal à l'apport. Chaque mois, il reçoit la différence positive entre le coût de propriétaire et le coût de locataire, plus un versement supplémentaire facultatif. Si louer coûte plus cher qu'acheter pendant un mois, le modèle investit zéro au titre de l'écart : il ne verse pas automatiquement la différence dans un portefeuille au bénéfice de l'acheteur.

Le loyer peut évoluer selon un taux annuel ou des paliers manuels. Le portefeuille applique un rendement annuel constant avec capitalisation mensuelle ou annuelle. Ce mécanisme illustre l'intérêt composé, mais pas la volatilité réelle d'un marché.

Le premier levier est l'horizon de détention. Sur une courte durée, les frais d'acquisition et de revente pèsent lourd. Sur une longue durée, le remboursement du prêt et les rendements composés deviennent dominants. Utilisez la durée pendant laquelle vous pensez raisonnablement rester dans le logement, pas la durée du crédit par défaut.

Renseignez ensuite chaque bloc :

• Achat : prix, frais d'acquisition, agence, travaux et apport.
• Financement : taux, durée, assurance et base de calcul de l'assurance.
• Propriété : taxe foncière, charges, assurance propriétaire et entretien.
• Location : loyer, assurance locataire, croissance annuelle ou paliers.
• Patrimoine : croissance immobilière, rendement ETF, fréquence de capitalisation, frais de vente et versement supplémentaire.

Les taux de croissance et de rendement doivent être des hypothèses nominales cohérentes. Le modèle ne retire pas automatiquement l'inflation. Il ne déduit pas non plus frais de courtage, frais de gestion de l'ETF ou fiscalité du portefeuille. Si vous souhaitez les représenter, utilisez un rendement ETF net prudent.

Prenons les valeurs initiales du comparateur. Le bien coûte 250 000 €, avec 20 000 € de frais d'acquisition et 50 000 € d'apport. Le prêt de 220 000 € dure 20 ans à 3,6 %, avec 50 € d'assurance mensuelle.

Le propriétaire supporte 1 200 € de taxe foncière, 1 200 € de charges, 250 € d'assurance et 2 500 € d'entretien par an. Son coût mensuel initial est d'environ 1 766 €. Le locataire paie 950 € de loyer et 120 € d'assurance par an, soit 960 € par mois. La différence initiale investie est donc proche de 806 €.

Sur 20 ans, le scénario retient 2 % de hausse annuelle pour le bien et le loyer, 7 % de rendement ETF avec capitalisation mensuelle et 5 % de frais de vente. À l'échéance :

• la valeur immobilière projetée atteint environ 370 874 € ;
• le prêt est remboursé et les frais de vente sont proches de 18 544 € ;
• le patrimoine net de l'acheteur est donc d'environ 352 331 € ;
• le portefeuille du locataire atteint environ 544 130 €, pour 194 549 € de versements cumulés ;
• l'écart final avoisine 191 799 € en faveur de location plus ETF.

Ce résultat ne prouve pas que louer « gagne » en réalité. Un rendement de 7 % constant, une discipline d'investissement parfaite et une hausse immobilière régulière sont des hypothèses fortes. L'exemple montre la mécanique du coût d'opportunité et l'effet composé.

Le patrimoine de l'acheteur n'est pas le prix du logement : il faut retirer la dette et, si l'option est active, le coût de revente. Le portefeuille du locataire sépare les versements cumulés de la croissance estimée. Cette distinction permet de voir si le résultat vient surtout de l'épargne ou du rendement supposé.

La courbe peut présenter un point de croisement. Il indique le mois où une trajectoire calculée dépasse l'autre ; il ne prédit pas une date future. Plus les courbes sont proches, plus une petite variation de taux, de loyer, d'entretien ou de rendement peut inverser le classement.

Le seuil de proximité vous aide à éviter une fausse précision. Sur un horizon de vingt ans, une différence de quelques milliers d'euros peut être négligeable au regard de l'incertitude et des facteurs de vie.

Testez au minimum trois horizons, par exemple 7, 12 et 20 ans. Pour chaque durée, réduisez le rendement ETF, baissez ou annulez la croissance immobilière, augmentez les frais d'entretien et ajoutez un palier de loyer réaliste. Ne combinez pas uniquement des hypothèses optimistes du même côté.

L'Autorité des marchés financiers rappelle qu'un ETF suit un indice à la hausse comme à la baisse et expose notamment au risque de marché, de change, de liquidité ou d'écart de suivi. Consultez son guide officiel sur les ETF et le document d'informations clés du fonds envisagé.

Pour approfondir le crédit, lisez le guide du simulateur de prêt. Si le bien est destiné à la location meublée plutôt qu'à votre résidence, utilisez le guide de rentabilité LMNP.

Monetra n'intègre pas la fiscalité de l'ETF ou du bien, les frais du fonds, l'inflation, le dépôt de garantie, les coûts de déménagement, le coût d'une vente anticipée, une rénovation exceptionnelle ou une trajectoire de marché irrégulière. Le capital initial investi côté location correspond à l'apport saisi, pas nécessairement à toutes les dépenses évitées par rapport à l'achat.

Le modèle ne valorise pas non plus la stabilité, la liberté de modifier le logement, la mobilité, le risque de devoir vendre au mauvais moment ou le confort psychologique. Utilisez le résultat comme une carte des compromis. La bonne décision associe une fourchette financière robuste à vos projets de vie et à votre capacité à tenir réellement la stratégie d'investissement choisie.